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UB置业深度分析泰国房产泰国买别墅风险
发行时间：2017-07-24 10:38:23 作者：UB置业
UB置业分析过别墅确实存在一定法律风险。相信很多去过泰国，或准备在泰国买房的客户，都会带着这样的疑问，外国人在泰国买别墅风险大概是多少？那可以先看我们的这篇文章：中国人怎么在泰国购买别墅?
看完后您一定又会问了，外国人在泰国购买别墅或者土地真的有风险？小编可以明确的告诉您，完全没有风险是不可能的，但若谈到风险就掩面而去，我们也不会过多的去勉强说服，毕竟风险确实存在，而最主要的是您怎么看待风险。
那么，风险是什么，如何规避风险？
一、关于购买土地的泰国法律。
1.泰国法律规定，外国自然人不能购买带走直接土地的物业。（土地，别墅)
2.泰国法律规定，外国人成立的泰国公司，可以以公司名义持有别墅或者土地。（目前这种持有方式在泰国被广泛使用）
3.泰国法律规定，外国人成立泰国公司，除非一些极其特殊的企业，否则外国股东只能占有不超过49%的股份，至少需要找两个以上泰国人作为股东，持有51%以上的股份。
二、注册泰国公司实际现状
在泰国，外国人（尤其是欧美客户）注册公司，以公司名义来持有土地，早已是屡见不鲜，芭提雅别墅70%以上的外国人用这种形式来持有别墅和土地。目前并没有看到因为这种方式产生的公开的负面案例。
值得一提的是，外国人在泰国买别墅甚至成为了一条产业链，大多数律师楼都可以默契的从注册公司-找泰国股东-手续完成-地产过户，一条龙服务。
三、风险何在？
1、人性和道德风险
泰国股东不是实际出资人，但是法律条文上他们又占有相应股份，这就造成了风险可能性。
2、政策风险
政府对于这种外国人在泰国成立公司来持有泰国别墅和泰国土地的方式是一清二楚。但是其实泰国政府是默许的。但是不排除对这种持有土地政策法规变动或者监管严格的可能性。
四、目前常见的风险规避手段。
1、在律师常规操作上，一般泰国股东，一般来说律师会负责解决，会有一些很低廉的费用。这些费用一般由律师自己，亲朋好友或者员工或者从偏远地区找到泰国人来持有。
2、同时，律师会要求泰国股东签署相应文件，推举你为唯一签字法人。也就是说公司的所以业务，关停并转，法人就完全可以做到，完全不需要告知或者得到其他股东同意。
同时，泰国股东会签署一个股权转让协议由你保管，根据需要你可以不需要通知他们，而自行决定股份比例调整以及股权转让等商业活动。
3、基于“买卖不破租赁”这个伟大的法律条文，很多公司会将该物业再签署一个租赁协议给自己或者相关人，泰国法律最长租约可以是30年+30年。这样即使万一产生了不可预期的风险，房子还可以使用60年。
4、 更有一些极少数公司会再签署一个抵押协议，将房产抵押给自然人或者某个公司，具体操作不赘述。
总结：极端风险我们能看到的就是房产你可以持有60年，60年后可以获得49%的权利。
五、政府风险评估
1、法不责众 这种默许的潜规则持有方式已经在泰国有很大的体量，涉及多个国家。暂且不说政策改变会对目前泰国房地产市场有多大的消极意义，只是一些政治外交风险，也不会让政府轻率去做很大的政策变动。
2、既得利益者的态度 作为一个资本主义国家，当权者很多本身就是大地主，因为存在外国人市场，才让别墅和土地市场蓬勃发展。限制这个市场对他们自己利益会有相应影响。
六、其他声音
1、有利？
在我们销售的客户中，乐观者A认为，假如政策严格，那么从可能性来说，更多的是会限制后来者，而不是去限制已经购买的人群，因为稀缺，反而他们的投资可以获得更好的回报。
2、赌政策 ？
全世界禁止外国人持有土地的泰国别墅的国家屈指可数，乐观者B认为，很多投资机会都有一定风险，但是假如泰国放开外国人持有泰国土地和泰国别墅，那价格短期会有很大飙升，这样会获得远远高于泰国投资公寓的超额收益。
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